Sousedské spory

8. 2. 2022

Při výběru bytu či domu věnujeme značnou pozornost především lokalitě, ve které se náš domov bude nacházet, velikosti, občanské vybavenosti v okolí, ceně a podobně. Ale co naši noví sousedé? Co vše soused podle zákona smí a co nesmí? Jakým způsobem se můžete proti jeho chování, které Vám znepříjemňuje život, bránit?

Z občanského zákoníku, jakož i z Listiny základních práv a svobod, stejně tak i z Evropské úmluvy vyplývá právo každého na ochranu soukromí a rodinného života, jakož i právo každého vlastníka na ochranu jeho vlastnictví. Na druhou stranu však občanský zákoník zakotvuje povinnost každého vlastníka nerušit práva jiných osob „nad míru přiměřenou poměrům“.

Každý vlastník nemovitosti se musí chovat tak, aby nad míru přiměřenou poměrům závažně nerušil práva jiných osob, jakož i nevykonával činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit. Jinými slovy – nikdo nesmí zasahovat do práv druhých. Zde je třeba podotknout, že soused není jen ten člověk, se kterým máme společnou zeď, hranici pozemku apod., ale i obyvatel vzdálenější nemovitosti. Určující je, zda k vám od něj pronikají imise.

Imise lze přeložit jako vhánění, vpuštění, vnikání. Může být definována jako pronikání účinků činnosti konané na jedné nemovitosti na nemovitost druhou. Mezi imise lze zařadit například odpad, vodu, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk či otřesy.

Imise lze rozdělit na přímé a nepřímé. O přímou imisi půjde tehdy, kdy soused záměrně vytváří hluk či otřesy v bytě, svádí vodu na sousedův pozemek, resp. kdy záměrně přivádí imise na pozemek či do bytu vlastníka. Naproti tomu nepřímé imise jsou vedlejším účinkem jednání souseda jako například zápach od domácích mazlíčků, dupání, zpěv, koupel a podobně.

Přímé imise jsou zakázány vždy, avšak nepřímé imise jsou zakázány za splnění dvou podmínek, a to sice že vniknou na pozemek vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a zároveň že vlastníka (souseda) omezí v užívání pozemku. Míra nepřiměřená místních poměrů je pojem nepojmenovaný, tedy pojem, který nelze jednoznačně definovat, neboť vždy záleží na místních poměrech. Zcela jistě budou jiné zvyklosti na venkově než ve městě, nebo odlišných částech města. Jiné v klidné části města oproti té s vysokou koncentrací barů, klubů a restaurací.

Když už máme tu smůlu, že náš soused je soused milující hlasitou hudbu, noční sprchování apod., a tím nám znepříjemňuje život, nezbude nám, něž začít situaci řešit.

V první řadě bych se pokusila urovnat celou věc domluvou. V některých případech však toto bude zcela nereálné. Soused totiž s Vámi nemusí chtít mluvit, nemusí Vám otevřít dveře, nebo naopak před Vámi uteče a bude dělat, že není doma a podobně.

Jste-li nájemce, tedy máte-li uzavřenou nájemní smlouvu, doporučuji obrátit se na pronajímatele, neboť ten má zákonnou povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Ano, je to ono přehazování horkého bramboru, ale může nám to pomoci. V pozici nájemce může být i soused. Můžete oslovit přímo jeho pronajímatele, který jako vlastník bytu má povinnost při výkonu vlastnického práva nepoškozovat ostatní. V případě, kdy jste vlastníkem bytu, se pak lze obrátit na SVJ nebo na bytové družstvo. Pokud by dohoda nevedla k ukončení Vašeho trápení, lze vše ohlásit i na policii, která může obtěžujícímu sousedovi domluvit, nebo pokud jeho počínání vyhodnotí jako přestupek (například rušení nočního klidu), uložit pokutu.

Pokud nic z výše uvedeného nepomáhá a soused zasahuje svou činností do Vašich vlastnických práv, přichází na řadu možnost podání žaloby. Na ochranu vlastnických práv slouží žaloba na vydání (reivindikační) a žaloba zápůrčí. Žalobou na vydání se žalobce (vlastník věci) domáhá ochrany proti tomu, kdo mu věc neoprávněně zadržuje a odmítá mu danou věc vydat. Žaloba zápůrčí neboli negatorní žaloba směřuje proti jakýmkoli zásahům do vlastnického práva, jež spočívají v jiném rušení, než je zadržování věci. Zvláštním případem negatorních žalob jsou tzv. sousedské žaloby, které slouží na obranu proti imisím, přičemž touto žalobou se lze domáhat povinnosti zdržet se vymezeného rušení.

Sousedská žaloba nepředstavuje jedinou možnou obranu proti sousedovi. V úvahu přichází podání žaloby na náhradu škody, žalobu na ochranu osobnosti, případně i podání prevenční žaloby. Samotná volba, ale i sepis žaloby na ochranu sousedských práv nejsou úplně snadné, a proto doporučuji vyhledat odbornou pomoc advokáta, který konkrétní situaci posoudí a připraví potřebné podání.

Jste-li tedy v situaci, kdy zakoušíte podobné útrapy, jste z toho vyčerpáni a zdá se Vám, že řešení je v nedohlednu, neváhejte kontaktovat mou advokátní kancelář a.k.K.B., e-mail: katerina.balatova@ak-kb.cz, kde Vám velmi ráda poskytnu odbornou pomoc.

Tento příspěvek je obecným pojednáním nad danou problematikou, není zamýšlen jako odborný text ani jako právní poradenství. Příspěvek neřeší všechny možné otázky spojené s danou problematikou, je třeba rovněž zohlednit datum, kdy byl příspěvek sepsán, neboť právní úprava se mohla změnit. Pokud potřebujete právní službu či poradenství, obraťte se na advokáta, popřípadě na notáře.

Odesláním formuláře souhlasíte se zpracováním osobních údajů.

Mgr. Kateřina Boháčová Balatová

advokát

T: + 420 608 515 591
E: katerina.balatova@ak-kb.cz

Evidenční číslo ČAK: 17730
IČO: 06406084
ID datové schránky: xkzubdw

Kancelář:
Americká 152/15
Praha 2 - Vinohrady
120 00