Rezervační smlouva není formalita: právní rizika, která by měl znát každý kupující nemovitosti

Představte si situaci, kdy naleznete nemovitost, která přesně odpovídá Vašim představám. Ať už hledáte nové bydlení pro svou rodinu nebo investiční příležitost, rozhodnutí o koupi nemovitosti obvykle nelze učinit okamžitě. Je třeba prověřit právní stav nemovitosti, zajistit financování, konzultovat podmínky převodu a zvážit veškeré související okolnosti. V praxi však často vzniká obava, že pokud si zájemce ponechá čas na rozmyšlenou, nemovitost mezitím získá jiný kupující. Právě v takových situacích se využívá rezervační smlouva.

Rezervační smlouva je při koupi nemovitosti často prvním dokumentem, který zájemce podepisuje. Bývá prezentována jako jednoduchý krok, jehož cílem je „zablokovat“ vybraný byt či dům do doby uzavření kupní smlouvy. Ve skutečnosti však jde o právně závazný dokument, který může mít významné finanční i právní důsledky. Je proto nezbytné věnovat jeho obsahu stejnou pozornost jako samotné kupní smlouvě.

Základním předpokladem správně nastavené rezervační smlouvy je její vyváženost. Smlouva by neměla jednostranně chránit pouze prodávajícího či realitní kancelář. Pokud je například sjednána smluvní pokuta pro případ, že kupující neuzavře kupní smlouvu, měla by být obdobně upravena i odpovědnost druhé strany, pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z jejího důvodu. Jednostranné nastavení smluvních sankcí může být nejen nevyvážené, ale v některých případech i v rozporu s principy ochrany slabší strany.

V praxi se často setkávám se situacemi, kdy rezervační smlouva stanoví propadnutí rezervačního poplatku prakticky za všech okolností, aniž by rozlišovala důvody, pro které k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Pokud kupující například nezíská hypoteční úvěr nebo se při právním prověření nemovitosti objeví zásadní právní vada, měla by smlouva jasně upravovat, zda a za jakých podmínek má právo od smlouvy odstoupit bez ztráty složeného poplatku. Automatické propadnutí rezervační částky bez ohledu na příčinu může být v konkrétních případech problematické.

Rezervační smlouva by měla minimálně obsahovat přesnou identifikaci smluvních stran, jednoznačné označení nemovitosti, výši rezervačního poplatku a podmínky jeho započtení na kupní cenu, lhůtu pro uzavření kupní smlouvy a základní parametry budoucího převodu, zejména kupní cenu nebo způsob jejího určení. Nezbytné je také upravit podmínky vrácení či propadnutí rezervačního poplatku a vymezit situace, kdy je některá ze stran oprávněna od smlouvy odstoupit.

Zcela zásadní je otázka smluvních stran. Rezervační smlouva by měla být podepsána nejen kupujícím, ale také osobou, která je skutečně oprávněna s nemovitostí nakládat, tedy prodávajícím, případně osobou jednající na základě řádného zmocnění. Pokud smlouvu podepisuje pouze realitní kancelář bez přímé účasti vlastníka, je nutné pečlivě posoudit, jaký závazek z takové smlouvy skutečně vzniká a zda je prodávající povinen kupní smlouvu následně uzavřít. Absence podpisu prodávajícího může významně oslabit právní jistotu kupujícího.

Problematická mohou být i některá ujednání, která jsou formulována neurčitě nebo v rozporu s kogentními ustanoveními právních předpisů.

Je třeba zdůraznit, že rezervační smlouva není pouhou administrativní formalitou. Představuje právní dokument, který může významně ovlivnit průběh celé transakce a finanční situaci kupujícího. Její vyvážené a precizní nastavení je předpokladem bezpečného pokračování v procesu převodu nemovitosti.

Převod nemovitosti představuje významný právní i finanční krok. Každý případ je individuální a vyžaduje konkrétní posouzení smluvní dokumentace. V případě zájmu o právní konzultaci mě můžete kontaktovat prostřednictvím e-mailu katerina.balatova@ak-kb.cz nebo telefonicky na 608 515 591.

Tento příspěvek je obecným pojednáním nad danou problematikou, není zamýšlen jako odborný text ani jako právní poradenství. Příspěvek neřeší všechny možné otázky spojené s danou problematikou, je třeba rovněž zohlednit datum, kdy byl příspěvek sepsán, neboť právní úprava se mohla změnit. Pokud potřebujete právní službu či poradenství, obraťte se na advokáta, popřípadě na notáře.

Odesláním formuláře souhlasíte se zpracováním osobních údajů.

Mgr. Kateřina Boháčová Balatová

advokát

T: + 420 608 515 591
E: katerina.balatova@ak-kb.cz

Evidenční číslo ČAK: 17730
IČO: 06406084
ID datové schránky: xkzubdw

Kancelář:
Americká 152/15
Praha 2 - Vinohrady
120 00